本文来自微信公众号： WIN商业地产头条 ，作者：黎浩然
北京西单，华表商场走完最后一程。10月30日正式停业，为45年生意画上句号。这家1981年开业的国营老字号，主营平价服装，是北京人心中默认的“中老年衣柜”。
东望天津，历经94年、经过多次改造的中原百货华联店今年初歇业；南向长沙，经营20年、身居长沙最繁华的五一商圈内的新世界百货长沙店，定于11月11日停摆。
据赢商大数据不完全统计，2026年1月1日至今，国内宣布闭店改造或停止营业的百货门店超20家，其中开业20年以上的百货达到10家，占45%。
这个闭店的数字，占全国5000平以上百货店总数不到0.4%。虽难证系统性问题，却可窥时代变迁之浪潮。
样本案例中的老百货，近半开业于2006年前后。彼时的商业地产圈，购物中心刚刚起步，百货还在黄金年代。
二十年间，星河易转。老百货们在一轮又一轮的消费迭代中翻滚着向前，逐渐落寞、边缘化。当门前不再喧嚣，时代留给它们的结局已然明了。
往昔记忆终以一纸停业公告而终结，亦留下了一串问题：关的是谁，为什么留不住？它们之后，还会有谁？
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消失的老百货
核心城市、核心商圈成“显眼包”
赢商网统计显示，闭店时间轴上，22家关门的老百货，上半年闭店的占比最大，达到60%，特别是6月份实现单月闭店6家，闭店的节奏主要与租约合同到期日相关。
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老店”最受伤，近半超20岁
一众标签中，最显著的是“老店”。
22家闭店百货全是老店，经营时长均在10年以上，且近半运营超过20年。拆分来看，9家开在2005—2008年、7家开在2011—2015年，合计超七成。
其中，4家百货同在2006年开业、又同在2026年闭店，20年租约周期集中到期的痕迹非常明显。
时间回到2004年12月，中国按照加入WTO承诺，零售业全面开放。以此为节点，前后十几年间，是百货业的黄金时代。大商、王府井、茂业、银泰等本土百货走出大本营，开始跨区域铺店，百盛、伊藤洋华堂、新世界等外资/港资百货加速布局内地市场。
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核心城市“重灾区”，占比超半
城市能级上看，关闭的22家老百货分布在一线城市的有7家，占32%，其中北京单个城市闭店数量最多，达到4家。
新一线城市7家，占32%；二线及省会城市5家，占23%；三线及以下与县域3家，占14%。一线与新一线合计14家、占64%，这说明今年的百货闭店“重灾区”在核心城市。
上世纪八九十年代至本世纪初，百货业扩张首先进入北京、上海、广州、成都等城市的传统中心。因此，一二线核心商圈既是老百货最密集的地方，也是门店年龄最长、设备和空间最老化的区域。闭店数量集中，首先存在“存量基数大”的原因。
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成熟市级商圈，百货出清物业重估
商圈属性上看，22家百货中有商圈归属的为17家，且所属商圈全为“成熟商圈”，无一为“新兴商圈”。若按功能和影响力划分，所在商圈为“市级商圈”的占55%。
这轮闭店潮的本质不是“核心商圈衰退”，而是核心物业价值重估和传统百货模式出清。很多老百货闭店后，物业并不会闲置，而会通过调改、更名或引入新运营方重新入市。真正被淘汰的不是核心地段，而是无法匹配核心地段价值的旧经营模式。
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集中退出之因
租约到期之外，各有逻辑
22家老百货门店今年集中闭店，原因几何？
从对外公告来看，“租约到期”是最普遍原因。但仔细拆分，可分为四类：租约到期+盈利遇困、集团战略调整主动割舍单店、连续亏损后止损离场、城市更新/改造暂停。
01
租约到期+盈利遇困，不再续约
租约到期是这批百货闭店的最大理由，各家公告中多提到“租约到期”、“合同期满不再续签”。但逐店审视，租约更像一个体面的退出理由。
连锁百货方面，百盛3家、天虹2家、新世界2家、天河城1家、银座商城1家、中闽百汇1家，其背后皆有集团经营压力导致的战略收缩，趁租约到期之际，选择不再续约，而将资源更多集中于其他盈利更为理想的门店。
这些门店虽然闭店时经营有一定困难，甚至部分经历了长期的亏损，但很多门店位于核心城市的老牌商圈，区位优势显著，目前已有门店完成了重新招商开业，或由业主接手重开投入运营。
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集团战略调整，主动割舍单店
这一类百货选择闭店，主要是配合其运营商整体战略布局，实际经营未见明显问题。
其中，海信广场小白楼和丹尼斯百货，闭店属于重心/布局转移，而非规模收缩。天津海信广场小白楼的撤场是海信广场在天津的战略转移，计划将品牌商户整体转移至新项目天津泰达海信广场；而丹尼斯百货目前在洛阳正同时推进三个重大项目，分别为涧西区的南昌新里、伊滨区的丹尼斯天地以及西工区的九洲里，选择关闭政和店可以将资源更多集中于新项目上。
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连续亏损后，止损离场
这部分门店早已被市场遗忘，即便经历过自救，亦无翻身迹象。
合肥百大CBD城市奥莱，为两年前由百大CBD购物中心（高端百货商场）转型而来，最终输给当地早已饱和的市场，以及城市商圈的迁移；绍兴中惠城市折扣商场则陷入欠款的法律问题，被品牌方申请倒闭清算，现已被苏宁易购接盘；大同云冈华亿摩尔城公告提到“运营费用高额递增、品牌方诉求降低合作条件，经营难以为继”，该门店长期服务于工矿区，随着工矿区衰落，人口持续外流，无自救的机会。
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城市更新/改造暂停
北京蓝岛大厦配合朝外大街城市更新二期，改造后定位全球IP首发中心，预计2027至2028年焕新亮相；天津中原百货华联启动老字号焕新升级，将对这座有着近百年历史的老建筑进行外立面翻新、内部重新布局。
两家的物业的经营主体并未变更，未来重开的计划已摆上日程，和租约到期被迫撤场并不相同。从背景上看，两家均为国资百货，闭店改造承担了更多公共价值。
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城市奥莱非免死金牌
老百货自救不易
赢商网统计的22个今年闭店百货中，有3个早在几年前由百货转型城市奥莱，包括成都时尚百盛奥莱、合肥百大CBD城市奥莱、绍兴中惠城市折扣商场。
它们的离场，一定程度上证明老百货依靠转型奥莱自救，非免死金牌。
近年，百货业受到购物中心和网购的双重夹击，转型城市奥莱则是其中较为普遍的尝试之一。一方面，奥莱项目以零售为主，餐饮与体验占比远低于购物中心，在经营思路上与百货一脉相承；另一方面，奥莱业态同样以联营扣点为主要经营模式，与百货的运作逻辑近似。
因此，百货商场转向奥莱，在明面上是所有转型选项里门槛最低、路径最熟悉的一条——招商体系不必推倒重建，运营团队不必换一批人，沿着既有的舒适圈往前挪一步即可。这也解释了为何众多百货在寻找出路时不约而同选中奥莱，与其说是深思熟虑后的战略转向，不如说是路径依赖下的顺势而为。
但从结果来说，能够真正依靠奥莱翻身的百货似乎不多。事实上，奥莱的核心竞争力是对品牌尾货的组织能力，百货公司转型后若拿不到差异化品牌资源，就容易退化为普通打折卖场，与电商特卖正面竞争。
成都时尚百盛奥莱、合肥百大CBD城市奥莱都是经营超过20年的老百货，转型时间分别为2021年和2024年。两者转型的动力、能力及时间节点都有区别，但失败原因却是相似的。
01
成都时尚百盛奥莱：硬件、品牌制约显著
成都时尚百盛奥莱的转型采取了三大举措，曾一度实现客流增长5倍，销售增长374%的成绩。其调改方向有三：一是调整品牌结构，引入百余个品牌，主打运动、女装、童装三大品类；二是扩充餐饮配套，引入20余家餐饮品牌，弥补此前体验业态的不足；三是确立“常年折扣”定位，吸引价格敏感型客群。
2021年转型城市奥莱后，部分大牌陆续撤柜，品牌档次随之调整。闭店前夕，场内品牌几乎是在县域或地级市才能看到的各类“假洋牌”，以中老年款式为主——与“奥特莱斯”本该有的名品折扣相去甚远。
有限的面积决定了它无法承载足够丰富的体验业态——没有大型餐饮区、没有亲子游乐、没有影院等强引流业态。项目已运营超过20年，空间逼仄、动线单一、装修老旧。在“逛吃逛吃”已成为主流消费习惯的当下，纯购物导向的百货形态越来越难吸引消费者专程到访。
最终，在百盛集团选择在成都收缩之时，成都时尚百盛奥莱成为了弃子。
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百大CBD城市奥莱：当地早无转型空间
相较之下，百大CBD城市奥莱的转型更为被动，其前身百大CBD购物中心曾是安徽最大的单体百货商场，引入过Rolex、OMEGA、Longines、Dunhill等合肥首进奢品。但随着合肥银泰中心、合肥万象城等更为现代化的高端购物中心的开业，百大CBD购物中心的品牌资源迅速流失，再加上城市发展往天鹅湖转移，商圈人流亦随之跟随，百大CBD购物中心沦为了长期亏损的老百货。
2024年，百大CBD购物中心选择转型城市奥莱以自救，但动作已经太迟。此时的合肥奥莱市场上早已拥有砂之船、杉杉、首创三大奥莱头部企业的郊区奥莱项目，城市奥莱亦有唯品会的两大项目，早已没有容纳其他奥莱项目的空间。最终，转型的百大CBD城市奥莱仅仅运营一年，客流和营收没有明显起色便宣布结业清盘。
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绍兴中惠城市折扣商场：运营主体破产
绍兴中惠城市折扣商场的路径与前两家不同。2009年，前身衣之家百货开业，最初定位就是品牌折扣店，营业面积8000余㎡，以低于专柜价30%—70%的折扣切入市场，是绍兴市区最早以奥特莱斯业态运营的商场。此后，更名中惠百货，后再改名为“中惠城市折扣商场”，重拾折扣商场业务，延续至今年初。
今年2月，绍兴中惠城市折扣商场正式宣布闭店清仓，其实去年9月就已经被品牌商申请破产清算，因商场运营方一直拖欠入驻品牌商货款。
22家百货退场，表面上是租约到期、战略调整或经营止损，背后却指向同一个事实：依靠黄金地段和品牌联营就能长期生存的时代，已经结束。闭店门店中，运营20年以上的占近一半，一线与新一线城市占65%。被淘汰的并非区位不佳的“差项目”，恰恰是未能把地段优势转化为经营能力的旧模式。
租约到期只是最后一根稻草。品牌老化、商品同质、体验不足与物业陈旧，早已削弱老店竞争力。即使换上“城市奥莱”的招牌，如果没有真正的折扣供应链和客群重塑，也只是延后闭店时间。
百货闭店不等于核心商圈衰退。部分物业将由新运营方接手，或借城市更新重新入市。真正退出舞台的，是只靠历史、位置与情怀维持的百货逻辑。未来能否留下，不再看它开了多少年，而要看它是否仍值得消费者专程到访。
