本文来自微信公众号： 好望角view ，作者：好望角出海编辑部
洛杉矶曼哈顿海滩的一座摄影棚，正在寻找新的出路。
过去二十多年，这里曾经为《阿凡达》《曼达洛人》《复仇者联盟》等电影和电视剧搭建场景。如今，投资者开始讨论把这些拍摄科幻电影的摄影棚，改造成生产航空航天设备和国防产品的工厂。
这座名叫Manhattan Beach Studios（MBS）的影视基地，拥有15座摄影棚。
今年6月5日，洛杉矶县登记了一份贷款违约通知。涉及MBS的债务约为2.576亿美元，债权人开始推动资产处置。
一个月后，《好莱坞报道者》援引参与交易的人士透露，一家工业企业已经对MBS提出提前收购报价。买家计划拆除或改造园区内的15座摄影棚，并不打算继续经营影视拍摄业务。
7月16日，彭博社披露，负责出售约2.4亿美元抵押贷款的高纬环球，正把MBS向先进制造领域投资者推介。交易材料特别强调，这座22英亩的摄影棚园区位于洛杉矶航空航天产业走廊，周边聚集着SpaceX、诺斯罗普·格鲁曼等企业。
当时，MBS还有至少四个潜在新租户正在洽谈租赁，涉及先进制造、航空航天、3D打印和数据存储等领域。
8月3日，《洛杉矶商业期刊》采访了负责交易的高纬环球执行副董事长Mike Condon。他解释，潜在买家主要是房地产投资者，计划购入资产、完成改造，再将空间出租给航空航天和其他先进制造企业。
这可能是好莱坞产业收缩中，一个比裁员更深刻的信号。
一、电影片场为什么适合造航天设备？
从洛杉矶国际机场向南行驶，进入曼哈顿海滩所在的South Bay地区，就会看到一个与传统好莱坞截然不同的产业集群。
这里聚集着SpaceX、诺斯罗普·格鲁曼以及RTX旗下相关航空航天和国防业务。
MBS恰好位于这个产业集群附近。
1999年建成的MBS，是洛杉矶较现代化的影视制作基地之一。2019年，Hackman Capital Partners以约6.5亿美元收购该物业。
根据业主及运营方公布的资料，基地拥有68.5万平方英尺建筑面积，约合6.36万平方米。
其中，摄影棚面积38.5万平方英尺，办公区域19万平方英尺，制作支持空间11万平方英尺。
多数摄影棚的内部高度约为35至45英尺，部分配置7200安培供电、大型设备入口、空调系统和紧邻的办公空间，整个园区还有1352个车辆及拖车停车位。
这些原本服务于影视制作的设施，恰好也是部分先进制造企业寻找厂房时会关注的条件。
现代航天制造需要大跨度室内空间，以便组装火箭、卫星及其他大型设备；电力、物流、工程办公和安全管理能力，也影响工厂选址。
摄影棚在建筑形态上与大型工业厂房有一定相似性。
摄影棚强调隔音、照明和场景搭建，航空航天制造则可能需要特定地面承重、洁净环境、排风、工业安全和保密设施。
改造是否可行，仍取决于具体租户的技术要求、当地土地用途规则和审批成本。
值得注意的是，MBS还具有另一项普通摄影棚不一定具备的条件：其所在地块的用途相对灵活。
高纬环球负责推介的经纪人Kevin Donner认为，与洛杉矶其他受土地用途限制较多的摄影棚相比，MBS提供了更多改造可能性。
这意味着，债权人眼里的MBS，已经不仅是一处影视资产。
它同时是一块拥有工业改造选择权的土地。
二、摄影棚越建越多，拍摄的电影却越来越少
FilmLA的研究显示，2016年洛杉矶主要摄影棚的平均占用率曾达到96%。
2022年仍有约90%。
2023年下降至69%，2024年为63%，2025年上半年进一步降至62%。
不到十年，摄影棚占用率从接近满负荷，降到了只剩六成左右。
对于靠租金偿还贷款、支付维护费用的物业投资者而言，长期空置是十分难受的。
反常的是，需求下降并未让新增供应立即停止。
2026年3月，FilmLA公布的数据显示，洛杉矶县仍拥有约830万平方英尺摄影棚空间，居全球前列。
仅2026年第一季度，洛杉矶就新增两座影视制作园区，合计11个摄影棚。
这些项目大多在流媒体扩张时期启动，当时影视公司争相预订制作空间，开发商将摄影棚视为能够持续产生租金的专业房地产。
从规划、融资、建设到交付，往往需要数年。
等建筑落成，流媒体平台已经从不惜成本争夺订阅用户，转向控制内容预算、改善现金流。
这是典型的供需错配：用流媒体繁荣时期的需求预期，建设了一个必须在内容收缩时期运营的资产。
问题还不只是全球影视制作增长放缓。
洛杉矶正在失去原本属于自己的制作份额。
影视数据公司Luminate今年5月发布的研究显示，2019年第一季度，美国播出的相关剧本类电视剧中，有40%在洛杉矶拍摄；到2026年第一季度，比例已降至不足25%。
生产地点正在发生迁移。
今年10月，美国导演工会、演员工会等机构公布了一项安永研究。
1999年至2024年，美国大型制片公司在美国境内拍摄的相关电影项目，其制作支出占比从74%降至42%；电视剧项目从94%降至64%。
这些数字反映的是长期产业迁移，并非全部由最近两年的流媒体收缩造成。
英国、加拿大以及美国其他州通过税收激励、制作成本和产业配套争取项目。洛杉矶既面临影视项目总量变化，也面临本土市场份额流失。
2026年第三季度，FilmLA记录的大洛杉矶外景拍摄天数只有4171天，同比下降4.8%。
好莱坞虽然还控制大量全球性的影视版权和发行渠道，但越来越多的制作工作可以发生在别处。
对依赖固定地点经营的摄影棚而言，这是一种难以通过自身管理解决的竞争压力。
三、失去耐心的华尔街
2019年Hackman收购MBS时，全球流媒体战争正进入扩张阶段。
奈飞、迪士尼、亚马逊等公司积极增加原创内容投入，大量影视制作需要摄影棚、布景空间和配套设施。
对于房地产投资者而言，这是一类很有吸引力的资产。
一方面，摄影棚数量有限，大型影视基地拥有较高的进入门槛。
另一方面，影视制作公司对空间和技术配套有专业要求，形成一定客户黏性。
如果出租率足够高，业主便能够利用稳定租金支持融资，再投资收购更多资产。
但这种收益模型高度依赖两个条件：持续的项目需求，以及可以承受的融资成本。
不过，影视制作活动下降，削弱了未来租金预期；融资成本上升，则增加了业主维持高杠杆资产组合的压力。
不只是MBS。2026年，Hackman旗下Radford Studio Center一笔约11亿美元的抵押贷款发生违约，债权人接管物业。
同年，旗下另一处历史悠久的摄影棚园区Television City，也因超过3.57亿美元债务被启动违约程序。
在这些案例中，曾经支撑地产估值的影视生产能力，开始无法稳定支撑原有融资结构。
因此，把摄影棚推介给航空航天企业，实际上增加了一种潜在退出路径。
即使最后仍由影视企业承租，其他产业的租赁需求也可能影响债权投资者对资产价值的判断。
过去，摄影棚值多少钱，主要看好莱坞愿意付多少租金；现在，还要看附近的制造企业愿意付多少。
这是MBS事件真正具有金融意义的地方。
四、好莱坞的邻居，正在争夺工业空间
航空航天企业的厂房需求，并非房地产经纪人凭空制造的故事。
2026年3月，航天初创公司Varda Space Industries在洛杉矶El Segundo租下一处约20.5万平方英尺的工业园区。
这处物业原来由玩具巨头美泰使用，曾经是芭比娃娃、风火轮玩具相关设计和开发活动的重要场所。
如今，Varda准备利用它扩大航天器制造能力。
一家玩具公司的工业空间，被用于建设航天制造设施。
这与MBS被推介给航空航天制造业，构成了两个有趣的对照。
前者已经签约，后者仍处于债权交易与潜在改造阶段。
两者共同说明，洛杉矶南湾的部分工业空间，正在被新兴航天企业重新利用。
房地产服务公司Newmark的数据还显示，2025年以来，航空航天和国防技术企业已经占南湾相关工业物业新增租赁交易的一部分，比例约为11%。
2026年第三季度，房地产机构Kidder Mathews发现，当地高等级工业物业的需求受到国防技术、先进制造及航天企业带动。
其中，导弹制造商Castelion在北托伦斯签署的工业物业租约，租金超过每平方英尺每月3美元。
这说明部分企业愿意为符合制造条件的空间支付较高租金。
但这种价格属于特定工业物业，不能直接与摄影棚租金比较，也不能推导出MBS改造之后一定更加赚钱。
先进制造企业能否为一处摄影棚带来更高价值，要经过改造成本、停工周期、建筑适配和长期出租率的共同检验。
另一个现实问题是，新兴航空航天企业通常更愿意租赁厂房，而不是大量占用资金购买房地产。
因此，MBS的潜在接盘者更可能是能够承担改造投资的房地产资本，再由其寻找产业租户。
五、一个城市，两套增长逻辑
MBS所在的洛杉矶南湾，原本就是美国航空航天工业的重要区域。
今天的新兴航天企业，并非突然出现在这里。
它们背后延续着南加州数十年的航空航天制造、工程人才和军事采购产业基础。
与此同时，洛杉矶另一项持续百年的产业——电影工业——正在经历生产地理的变化。
这两种变化恰好在房地产市场发生交汇。
对一块土地而言，重要的是未来谁能提供稳定的租金，谁能支付改造成本，以及哪些用途更符合新的经济需求。
但对一座城市而言，问题要复杂得多。
摄影棚不仅是一栋建筑，还连接着灯光、道具、布景、服装、后期制作、设备租赁和大量依赖项目工作的技术工人。
航空航天企业进入，可以创造新的工程与制造岗位，却未必能够直接吸收失去工作的影视从业者。
房地产的再利用，也不等于原有产业就业可以被完整替代。
好莱坞当然还没有走到终点。
加州已经把年度影视税收抵免额度从3.3亿美元提高至7.5亿美元。今年第三季度，获得税收优惠支持的影视项目贡献了505个外景拍摄日，是去年同期242天的两倍以上。
11月2日，加州州长纽森进一步提出，将年度影视税收抵免规模提高至至少10亿美元。这仍是一项有待推进的政策提议。
政府正在通过更积极的财政激励，争取剧组和就业回流。
这意味着，MBS未来仍有机会继续作为摄影棚运营。业主此前也表示，仍在与多个潜在新租户谈判。
航空航天改造只是其潜在选项之一。
不过，MBS至少提出了一个值得关注的问题：
当一座城市曾经最成功的产业开始减少对土地、建筑和劳动力的需求，而另一项产业正在扩张，这些生产要素会如何重新分配？
好莱坞曾经需要大型摄影棚来制造太空战争的幻觉。
现在，真实的航空航天企业开始成为这些空间的潜在使用者。
从拍摄太空战争，到制造真正的航天设备，这座摄影棚的命运，折射的不是电影的消失，而是洛杉矶产业资本正在重新选择自己的未来。
